Nuevo artículo 85 del IRPF: imputación de rentas inmobiliarias para 2027, con ejemplos para AHP y THAC
Emilio Cabrera ·
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¡Buenas, chic@s!
Os dejo la nueva redacción del artículo 85 de la Ley del IRPF y unos ejemplos para trabajar cómo se calcula la imputación de rentas inmobiliarias. Es una modificación que tenemos que tener presente al preparar los ejercicios de Agentes y Técnicos de Hacienda.
El cambio lo introduce el artículo 6.Tercero.Dos del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE de 7 de octubre, con efectos desde el 1 de enero de 2027. Podéis consultar aquí la modificación publicada en el BOE.
Ojo con las fechas: esta escala no se aplica al ejercicio 2026, aunque su declaración se presente en 2027. Una cosa es el ejercicio al que corresponde la renta y otra el año en que presentamos la declaración.
Nota de actualización, 16 de octubre de 2026: en la ficha del BOE no figura todavía publicado un acuerdo de convalidación del Real Decreto-ley 29/2026. Esta entrada explica la redacción publicada y sus efectos previstos para 2027. Ficha de la disposición en el BOE.
¿Qué cambia en el cálculo?
La novedad importante para los ejercicios es que la imputación se calcula mediante una escala progresiva sobre la suma de los valores catastrales de los inmuebles sujetos a imputación.
No se aplica la escala por separado a cada inmueble.
Primero determinamos qué inmuebles computan; después ajustamos sus valores por los días que correspondan y, finalmente, aplicamos la escala a la suma. Vamos a verlo con el artículo delante y después hacemos los ejercicios.
Artículo 85. Imputación de rentas inmobiliarias
Este es el texto completo del artículo 85 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, en la redacción prevista para el 1 de enero de 2027. Texto del artículo 85 en el BOE.
Artículo 85. Imputación de rentas inmobiliarias.
1. En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar a la suma de los valores catastrales de los inmuebles a los que se refiere este apartado, los porcentajes que se indican en la siguiente escala:
| Suma de valores catastrales – Hasta euros |
Imputación de rentas – Euros |
Resto de la suma de valores catastrales – Hasta euros |
Porcentaje |
|---|---|---|---|
| 0 | 0 | 100.000,00 | 1,1 |
| 100.000,00 | 1.100,00 | 400.000,00 | 1,5 |
| 500.000,00 | 7.100,00 | 500.000,00 | 2 |
| 1.000.000,00 | 17.100,00 | En adelante | 3 |
El valor catastral correspondiente a cada inmueble se determinará de forma proporcional al número de días que corresponda en cada período impositivo.
Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el valor del inmueble a computar para la aplicación de la escala anterior será el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.
2. Estas rentas se imputarán a los titulares de los bienes inmuebles de acuerdo con el apartado 3 del artículo 11 de esta Ley.
Cuando existan derechos reales de disfrute, la renta computable a estos efectos en el titular del derecho será la que correspondería al propietario.
3. En los supuestos de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles la imputación se efectuará al titular del derecho real, prorrateando el valor catastral en función de la duración anual del periodo de aprovechamiento.
Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles a que se refiere este apartado carecieran de valor catastral, o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación el precio de adquisición del derecho de aprovechamiento.
No procederá la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles cuando su duración no exceda de dos semanas por año.
Ejemplos prácticos para trabajar la nueva escala
Todos los supuestos siguientes se refieren al ejercicio 2027, tomando la redacción que acabamos de ver. Suponemos que el contribuyente es propietario del 100 % de los inmuebles, que no existe un derecho de disfrute a favor de otra persona y que su período impositivo comprende todo el año.
1. Una segunda vivienda vacía
Un contribuyente tiene su vivienda habitual y una segunda vivienda, a su disposición durante todo 2027, con un valor catastral de 80.000 €.
La vivienda habitual queda excluida. Por tanto, para calcular la imputación tenemos únicamente los 80.000 € de la segunda vivienda.
Como no supera los primeros 100.000 €:
80.000 × 1,1 % = 880 € de renta imputada.
Ojo: esos 880 € son renta imputada, no la cuota del IRPF que tiene que pagar.
2. Dos inmuebles: hay que sumar antes de aplicar los tramos
Un contribuyente posee dos inmuebles a su disposición, no alquilados durante todo el año, con valores catastrales de 60.000 € y 90.000 €.
La suma computable es:
60.000 + 90.000 = 150.000 €.
Aplicamos la escala:
- Primeros 100.000 € × 1,1 % = 1.100 €.
- Restantes 50.000 € × 1,5 % = 750 €.
Renta imputada total: 1.100 + 750 = 1.850 €.
Aquí está uno de los errores que quiero que evitéis: aplicar el 1,1 % por separado a cada inmueble daría 1.650 €. Ese resultado es incorrecto con la nueva escala, porque hay que sumar los valores antes de aplicar los tramos.
3. Se superan los 500.000 €
La suma de los valores catastrales computables asciende a 650.000 €. Todos los inmuebles han estado sujetos a imputación durante el año completo.
El cálculo es:
- Primeros 100.000 € × 1,1 % = 1.100 €.
- Siguientes 400.000 € × 1,5 % = 6.000 €.
- Restantes 150.000 € × 2 % = 3.000 €.
Renta imputada total: 1.100 + 6.000 + 3.000 = 10.100 €.
El 2 % se aplica a los 150.000 € que exceden de 500.000 €, no a los 650.000 € completos.
4. Se supera el millón de euros
La suma computable alcanza 1.200.000 €, correspondiente a inmuebles sujetos a imputación durante todo el año.
Hasta 1.000.000 €, la imputación acumulada que recoge la escala es de 17.100 €.
Por los 200.000 € restantes:
200.000 × 3 % = 6.000 €.
Por tanto:
Renta imputada total: 17.100 + 6.000 = 23.100 €.
El 3 % es el porcentaje del último tramo. No se aplica a toda la suma de valores catastrales por el hecho de haber superado el millón de euros.
5. Adquisición de un inmueble durante el año
En 2027, un contribuyente posee un inmueble vacío y a su disposición durante todo el año, con un valor catastral de 80.000 €.
Además, el 1 de julio adquiere otro inmueble con un valor catastral de 120.000 €, también vacío y a su disposición desde la adquisición.
El primero computa por todo el año: 80.000 €.
El segundo computa por los 184 días comprendidos entre el 1 de julio y el 31 de diciembre:
120.000 × 184 / 365 = 60.493,15 €.
Sumamos los valores que tenemos que llevar a la escala:
80.000 + 60.493,15 = 140.493,15 €.
La imputación será:
- Por los primeros 100.000 €: 1.100 €.
- Por los restantes 40.493,15 €: 40.493,15 × 1,5 % = 607,40 €.
Renta imputada total: 1.707,40 €.
Atención al orden: primero se prorratea el valor del inmueble por los días y después se aplica la escala a la suma. No sumamos directamente los 200.000 € como si ambos inmuebles hubieran estado sujetos a imputación durante todo el año.
6. Inmueble sin valor catastral notificado
Un contribuyente posee durante todo el año un único inmueble sujeto a imputación. A la fecha de devengo, no tiene valor catastral notificado.
El inmueble costó 240.000 € y la Administración comprobó un valor de 280.000 € a efectos de otro tributo.
El artículo nos dice que tomemos el 50 % del mayor de esos valores:
280.000 × 50 % = 140.000 €.
Sobre esos 140.000 € aplicamos la escala:
- Primeros 100.000 € × 1,1 % = 1.100 €.
- Restantes 40.000 € × 1,5 % = 600 €.
Renta imputada total: 1.700 €.
No se aplica directamente un porcentaje al precio de compra. Primero comparamos los valores, tomamos el mayor y calculamos su 50 %. Ese resultado es el que llevamos a la escala.
7. Vivienda alquilada durante parte del ejercicio
Una vivienda con valor catastral de 100.000 € estuvo alquilada 275 días de 2027 y vacía, a disposición de su propietario, los 90 días restantes.
Es el único inmueble del contribuyente sujeto a imputación.
Por los días alquilados se declaran los rendimientos del capital inmobiliario. Para calcular la imputación por los días a disposición del propietario, prorrateamos el valor catastral:
100.000 × 90 / 365 = 24.657,53 €.
Como el valor computable queda dentro del primer tramo:
24.657,53 × 1,1 % = 271,23 € de renta imputada.
No se imputa renta inmobiliaria por los 275 días en los que la vivienda estuvo alquilada. En este ejemplo, la imputación corresponde a los 90 días en los que estuvo a disposición de su propietario.
Qué quiero que recordéis para el examen
Antes de poneros a multiplicar, mirad el ejercicio al que se refiere el supuesto. No apliquéis esta escala a un ejercicio de 2026 porque la declaración se presente en 2027.
Después, comprobad qué inmuebles entran en el cálculo:
- La vivienda habitual y el suelo no edificado quedan excluidos.
- No se estima renta por los inmuebles en construcción, ni por aquellos que no sean susceptibles de uso por razones urbanísticas.
- Si un inmueble genera rendimientos del capital durante todo el ejercicio, no se le aplica esta imputación.
- Si está alquilado una parte del año y a disposición de su propietario durante otra, hay que separar ambos períodos, como hemos hecho en el último ejemplo.
Y, para calcular: ajustamos los valores por los días, sumamos y aplicamos la escala por tramos.
En el segundo ejemplo hemos visto lo que ocurre si calculamos cada inmueble por separado: obtenemos 1.650 € cuando la imputación correcta es de 1.850 €. En el quinto, hemos visto por qué no podemos computar por todo el año un inmueble adquirido el 1 de julio. Son esos detalles los que tenéis que identificar al leer el enunciado.
Ánimo con el estudio y gracias por leerme.
Emilio Cabrera
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